Метод интегральной оценки качества имущественных объектов в за-дачах управления недвижимостью
Одним из основных условий успешного функционирования рыночной экономики является развитие рынка недвижимости, а для его изучения и анализа необходимо, как отмечено в [1], наличие государственной системы “которая бы… обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.” При этом, определяющую роль играют методы ценовой и качественной оценки недвижимости.
В данной работе предлагается новый метод интегральной оценки качества различных видов недвижимости, основанный на результатах работы [2]. Теория оценки имущества содержит огромное множество методов оценки, основанных на различных принципах: метод сравнения рыночных продаж, капитализации дохода и др. Основным компонентом в процессе управления имущества является его оценка с точки зрения рыночной стоимости и качественных хаpaктеристик, не поддающихся, вообще говоря, ценовой оценке. Каждый из существующих методов оценки является многопараметрической задачей, включающей более или менее объективные и чисто субъективные факторы. При этом, даже разбивая имущественные объекты на классы по типу недвижимости, целям оценки и другим однородным признакам, в существующих методах трудно построить интегральный критерий качества объекта, выраженный в числовой форме.
В работе [2] предлагается определять интегральный коэффициент качества сравниваемых объектов с помощью, так называемого авторами, метода “профилей”.
Для применения метода необходимо разделить недвижимость на классы по способу предполагаемого использования (офисная, складская, жилая, производственная и т.п.), выбрать значимые, с точки зрения рынка и потребителя, основные показатели качества Хк (k=1,n¯¯) объектов недвижимости, причем количество этих показателей „n” не ограниченно. Для получения адекватного влияния каждого показателя на интегральную оценку необходимо по каждому показателю провести нормировку, основанную на реально существующих на данный момент значениях параметра из рассматриваемого класса объектов недвижимости, т.е. задать Xkmin и Xkmax . Таким образом, для нормированных параметров значения Xk¯ € [0,1]
При этом, для многих показателей нижний предел Xkmin<0, так как при нулевом значении Xkmin объект оценки не может существовать (например, балансовая стоимость, площадь (здания, сооружения) и т.п.).
По полученным нормированным значениям параметров, строится график - “план качеств”, где по оси абсцисс откладываются нормированные значения параметров, а по оси ординат шкала делится на равные части, шириной h, соответствующие выбранному числу „n” параметров. Для каждого объекта недвижимости определяется площадь (интеграл) полученного “плана качеств” Sn, которая и будет хаpaктеризовать интегральное качество рассматриваемого объекта. Значение коэффициента качества Kn оцениваемого объекта недвижимости определяется формулой . Для сравнительной оценки “план качеств” аналогов строится на том же оценочном поле.
Предлагаемый метод позволяет свести к минимуму субъективный фактор при оценке недвижимости, т.к. большинство показателей качества объектов недвижимости выражаются количественно и могут быть измерены с достаточно высокой точностью. Однако, полностью избежать субъективизм при такой оценке невозможно. Он выражается в выборе оценочных параметров, что не очень существенно, так как их количество и выбор легко меняется в зависимости от целей задачи. Субъективизм присутствует также в нормировке показателей, которая должна учитывать полное изменение параметра в данное время (или на определенный будущий период времени), на выбранном сегменте рынка, особенности региона и т.п. Влияние субъективной ошибки в определении Xkmin, Xkmax уменьшается, именно, благодаря нормировке. Метод позволяет разноразмерные показатели качества объединить в один безразмерный количественный показатель.
При оценке качества имущества, можно сгруппировать показатели объекта по хаpaктерным требованиям, свойствам, нормативно-правовым, экономическим и другим направлениям и по каждой группе произвести комплексную оценку объекта. На основании предложенной методики разработана база данных, позволяющая проводить оценку имущественных объектов в процессе управления недвижимостью.
- Экономика и управление недвижимостью./ Под редакцией П.Г. Грабового. - М.: Изд. Ассоциация строительных вузов, 1999 – 567 c.
- Костин И.М., Фасхиев Х.А. Технико- экономическая оценка грузовых автомобилей при разработке. - Наб. Челны: Изд. КамПИ, 2002 - 480 с.
Статья в формате PDF
223 KB...
28 04 2024 4:43:37
Статья в формате PDF
95 KB...
26 04 2024 18:35:18
Статья в формате PDF
117 KB...
25 04 2024 19:30:12
Статья в формате PDF
110 KB...
24 04 2024 4:24:28
Статья в формате PDF
107 KB...
23 04 2024 15:36:22
Статья в формате PDF
263 KB...
22 04 2024 22:19:46
Статья в формате PDF
108 KB...
21 04 2024 23:28:43
Статья в формате PDF
96 KB...
19 04 2024 23:45:26
Статья в формате PDF
89 KB...
18 04 2024 0:29:15
Статья в формате PDF
243 KB...
17 04 2024 19:24:24
Статья в формате PDF
111 KB...
16 04 2024 20:32:26
Статья в формате PDF
118 KB...
15 04 2024 0:45:40
В статье представлена комплексная оценка экологического риска территории Иркутской области. Наличие в области большого количества промышленных объектов с опасными производствами, технологиями и материалами предопределяет реальную возможность возникновения техногенных аварий и катастроф. Естественными природными факторами риска являются землетрясения, оползни, ураганы, наводнения, лесные пожары, опасные инфекционные заболевания, эпизоотии и эпифитотии. Более того, многие природные ЧС возникают как следствие воздействия человека на природную среду. Городская экосистема должна проектироваться и развиваться на основе технологии комплексной оценки экологической емкости территорий, которая необходима для гармоничного развития территорий без деградации природных экосистем любого уровня. В Иркутской области наблюдается значительное загрязнение всех компонентов окружающей среды, что также сказывается на показателях состояния здоровья населения. Выявлена статистически значимая связь между показателями детской cмepтности и загрязнением природной среды. Комплексная оценка экологического риска по предлагаемой методике показывает, что природная среда исследуемой территории уже никогда не сможет восстановиться в первоначальном виде.
...
14 04 2024 8:29:44
Статья в формате PDF
283 KB...
13 04 2024 17:31:33
Представлен обзор литературы, посвященный хирургическому лечению повреждений селезенки. Особое внимание отводится хирургическому лечению, направленному на сохранение этого органа с помощью лазерной техники. Показано, что пpaктика использования операций, направленных на сохранение селезенки при ее травме прошла несколько этапов. Применение таких хирургических вмешательств во многом зависит от технического оснащения операционного блока.
...
12 04 2024 23:39:21
Статья в формате PDF
112 KB...
11 04 2024 5:35:23
Статья в формате PDF
245 KB...
10 04 2024 0:20:49
Статья в формате PDF
132 KB...
09 04 2024 21:37:57
Рассматриваются психические, социальные и личностные компоненты здоровья. Анализируются различия между медицинской (психиатрической) и психологической моделью психического здоровья. Показано, что концепция «позитивного психического здоровья» подходит для оценки личностного здоровья. Важнейшие критерии личностного здоровья – способность выполнять социальные роли и зрелось личности. Исследование психического здоровья личности осуществляется с помощью психологических методик.
...
08 04 2024 11:10:54
Статья в формате PDF
267 KB...
06 04 2024 15:42:41
Бериллиевое оруденение в Алтайском регионе образует 4 промышленных типа: комплексные (Be, W, Mo) кварцево-жильные, комплексные кварцево-грейзеновые (Be, W, Mo, Cu), комплексные скарновые (Be, W, Mo) и редкометалльные пегматиты. Месторождения бериллия связаны с постколлизионными гранитоидами, сформировавшимися в результате мантийно-корового взаимодействия. Для рудогенерирующих гранитоидов и пегматитов хаpaктерны аномальные параметры флюидного режима и особенно высокие концентрации HF в магматогенных флюидах. В регионе оруденение бериллия локализуется в пределах Тигирекско-Белокурихинской позднепалеозойско-раннемезозойской металлогенической области. Оруденение представлено преимущественно бериллом, редко – гельвином. Оценены запасы оксида бериллия по категориям В, С1, С2 и прогнозные ресурсы категории Р1.
...
05 04 2024 5:50:53
Статья в формате PDF
100 KB...
04 04 2024 7:57:50
Статья в формате PDF 120 KB...
02 04 2024 15:13:14
Статья в формате PDF
192 KB...
31 03 2024 19:22:37
Статья в формате PDF
124 KB...
30 03 2024 18:47:17
Статья в формате PDF
101 KB...
28 03 2024 8:39:47
В статье рассматривается один из вариантов решения проблемы трудовых ресурсов для России. Эта проблема в силу демографического спада и пpaктиковавшейся не одно десятилетие порочной пpaктики монопсонии¸ как государственной доктрины стала очень острой. Описывается процесс распределения нагрузки в процессе освоения массовых рабочих профессий с учетом психологических и психофизиологических особенностей обучаемого на основе базовой системы микроэлементного нормирования.
...
27 03 2024 8:21:54
Статья в формате PDF
802 KB...
26 03 2024 0:58:28
Статья в формате PDF
117 KB...
25 03 2024 18:21:44
Статья в формате PDF
108 KB...
24 03 2024 17:54:40
Статья в формате PDF
242 KB...
23 03 2024 8:28:50
Статья в формате PDF
115 KB...
22 03 2024 11:38:48
Статья в формате PDF
276 KB...
21 03 2024 11:22:57
Дан обзор новых методов определения поверхностного натяжения твердых тел, малых частиц и тонких пленок. Методы основаны на универсальной зависимости физической величины от размера малых частиц твердого тела или толщины пленки.
...
20 03 2024 10:49:11
Еще:
Поддержать себя -1 :: Поддержать себя -2 :: Поддержать себя -3 :: Поддержать себя -4 :: Поддержать себя -5 :: Поддержать себя -6 :: Поддержать себя -7 :: Поддержать себя -8 :: Поддержать себя -9 :: Поддержать себя -10 :: Поддержать себя -11 :: Поддержать себя -12 :: Поддержать себя -13 :: Поддержать себя -14 :: Поддержать себя -15 :: Поддержать себя -16 :: Поддержать себя -17 :: Поддержать себя -18 :: Поддержать себя -19 :: Поддержать себя -20 :: Поддержать себя -21 :: Поддержать себя -22 :: Поддержать себя -23 :: Поддержать себя -24 :: Поддержать себя -25 :: Поддержать себя -26 :: Поддержать себя -27 :: Поддержать себя -28 :: Поддержать себя -29 :: Поддержать себя -30 :: Поддержать себя -31 :: Поддержать себя -32 :: Поддержать себя -33 :: Поддержать себя -34 :: Поддержать себя -35 :: Поддержать себя -36 :: Поддержать себя -37 :: Поддержать себя -38 ::
